Imu-Tasi: calcolo, scadenza e pagamento

Documenti da presentare per il calcolo Imu-Tasi

Il nostro Studio Vi offre un valido supporto nel calcolo e compilazione del modello di versamento della tassa sugli immobili.

Visura catastale o atto di compravendita / locazione da cui si possano evincere facilmente la rendita e la categoria catastale

Cos'è l'IMU?

L'imposta municipale unica, la c.d. "I.M.U.", è stata istituita con Decreto Legge 201/2011 ed ha come presupposto impositivo il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli.

Chi paga l'IMU?

Deve essere pagato dai proprietari di immobili o i titolari di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.
In particolare:

1. Il proprietario di immobili, cioè colui che ha il diritto di godere e disporre di una cosa in modo pieno ed esclusivo;
2. i titolari di usufrutto, consistente nella facoltà di godere e usare il bene “come se ne fosse il proprietario”;
3. i titolari di uso, consistente nella facoltà di servirsi dell'immobile, limitatamente ai bisogni della propria famiglia;
4. i titolari di abitazione, consistente nel diritto di abitare l'immobile solo per i bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia;
5. i titolari di superficie, che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui;
6. titolari di enfiteusi, cioè il godimento di un bene altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico;
7. l’ex coniuge assegnatario dell’immobile, a seguito di separazione, divorzio o annullamento di matrimonio, in quanto titolare del diritto di abitazione.
8. il locatario, cioè colui che fruisce del bene, nel caso di immobili concessi in locazione finanziaria (leasing) per tutta la durata del contratto;
9. il concessionario di aree demaniali ( es., il concessionario di uno stabilimento balneare).

Per il 2016 l’IMU è dovuta in caso di possesso di immobili che non siano l’abitazione principale, compresa l’abitazione principale delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e le pertinenze della stessa. In sostanza i contribuenti sono tenuti a pagare l’IMU sulle seconda case, ma anche sull’abitazione principale (quella in cui risiede abitualmente e ha la residenza) se questa rientra tra le categorie catastali degli immobili di pregio o di lusso.

IMU 2016 Immobili esenti

I contribuenti non devono pagare l’IMU sull’abitazione in cui risiedono e sulle pertinenze.

Inoltre l’IMU non è dovuta su:

• unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali
• casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco.

IMU 2015 sui terreni agricoli

Il Consiglio dei Ministri del 23 febbraio 2015 ha fissato le norme per il pagamento o meno dell’IMU sui terreni agricoli. Dopo tanto discutere è stato stabilito che sono esclusi dal pagamento dell’IMU per il 2016:

• terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, ubicati nei comuni classificati totalmente montani di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istituto nazionale di statistica
• terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, ubicati nei comuni classificati parzialmente montani di cui allo stesso elenco ISTAT.
• terreni di cui al comma 1 lettera b) , nel caso di concessione degli stessi in comodato o in affitto a coltivatori diretti e a imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

Cos’è la TASI?

La TASI è un tributo che va versato al Comune e che viene utilizzato dal Comune per garantire la copertura dei cosiddetti "servizi indivisibili" ovverosia quei servizi erogati dal Comune e utilizzati in generale da tutti i cittadini per i quali non è possibile individuare una utenza specifica (illuminazione pubblica, manutenzione stradale e del verde pubblico, protezione civile, vigilanza urbana, anagrafe).

Il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, ivi compresa l'abitazione principale come definita ai fini dell'imposta municipale propria, di aree scoperte nonché di quelle edificabili, a qualsiasi uso adibiti.

In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria.

Chi paga la TASI?

La grande novità della Tasi è che il soggetto passivo non è solo il proprietario a qualsiasi titolo dei fabbricati, ivi compresa l’abitazione principale, le aree scoperte e le aree edificabili, a qualsiasi uso adibiti, ma anche l'affittuario. La legge infatti stabilice che nel caso in cui l’unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, quest’ultimo e l’occupante sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria. L'occupante però verserà solo una parte del totale compresa fra il 10% ed il 30% secondo quanto stabilito dal Comune nel regolamento della Tasi.

Pagano inoltre la TASI:

• i proprietari dell’abitazione principale e delle sue pertinenze, tranne quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (case signorili, ville e castelli). Parliamo, quindi, della casa in cui le persone risiedono;

N.B. E’ considerata abitazione principale anche quella di proprietà di anziani e disabili che ora risiedono in case di cura, a condizione che la casa non sia affittata e non sia comunque usata (in questo modo si evita di far pagare loro l’IMU sulla seconda casa, che sarebbe molto più costosa);
• i titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie sull’abitazione principale;

• il coniuge vedovo (superstite) che continua ad abitare nell’abitazione principale. Gli altri eredi, invece, su quella casa non devono pagare la TASI.
• coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• le cooperative edilizie a proprietà indivisa per gli alloggi adibiti ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• le società per i fabbricati che hanno costruito e non hanno ancora venduto e che non sono comunque affittati (beni merce).

La base imponibile IMU-TASI

Fabbricati

Per i fabbricati iscritti in catasto il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, rivalutate del 5%, i seguenti moltiplicatori:

Terreni

Per i terreni agricoli il coefficiente di rivalutazione è del 25% e il moltiplicatore è 135.
Il calcolo dell'imponibile è: Reddito dominicale*1,25*135; a questo imponibile si applica l'aliquota deliberata.

Per i terreni posseduti e condotti da CD e IAP dal 2014 il moltiplicatore è 75 (L. 147/2013 comma 707) e quindi, in generale, il calcolo dell'imponibile è: Reddito dominicale*1,25*75

Le aliquote da applicare

I Comuni con propria delibera stabiliscono l'aliquota della TASI sulle prime case entro i limiti previsti dalla legge.

Per gli altri immobili, invece, devono tenere in considerazione la somma delle aliquote TASI e IMU, che insieme potranno raggiungere al massimo il valore del 10,6 per mille.

I versamenti

Il versamento dell’IMU-TASI dovrà essere effettuato annualmente, tramite il Modello F24, in 2 rate:

• entro il 16 giugno, senza applicazione di sanzioni ed interessi, in misura pari al 50% dell'importo ottenuto applicando le aliquote di base e le detrazioni previste;
• entro il 16 dicembre a saldo dell'imposta complessivamente dovuta per l'intero anno con conguaglio sulla prima rata entro.

Definizioni

La legge che regola l’IMU precisa che:

“per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.”
“per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo”.

Quindi perché sia "Abitazione principale" si devono presentare contemporaneamente 3 condizioni:

• il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l'usufrutto o il diritto di abitazione);
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

IMU e TASI: come rimediare agli errori

È possibile che nel liquidare il tributo dovuto o nella compilazione del modello F24 per eseguire il versamento siano stati commessi degli errori.

Gli errori commessi possono aver avuto o non avere avuto incidenza sull’ammontare del tributo dovuto.

Così ad esempio, potrebbe essere stata applicata un’aliquota maggiore o inferiore rispetto a quella deliberata dal comune, oppure è possibile ad esempio che nel modello F24 sia stato indicato un codice comune errato o un numero di immobili diverso rispetto a quello cui il tributo versato si riferisce.

Che cosa fare in tali casi?

Versamento in eccesso

Nel caso in cui l’errore commesso abbia generato un versamento in misura maggiore rispetto a quanto dovuto, il contribuente vanterà un credito verso il comune destinatario del versamento nella misura pari all’importo versato in più.

In tale ipotesi è possibile rivolgersi al comune per richiedere il rimborso del credito oppure per verificare eventuali possibilità di compensazione con altri tributi locali. La richiesta di rimborso è, in genere, fatta tramite compilazione del modello predisposto dal comune stesso (oppure su carta semplice) cui allegare, oltre al documento di riconoscimento del contribuente, copia della ricevuta di versamento del modello F24 presentato.

Il versamento in eccesso, ad esempio potrebbe essersi verificato nel caso in cui sia stata applicata un’aliquota maggiore rispetto a quella deliberata dal comune, oppure nel caso di utilizzo (per il calcolo della base imponibile) di una rendita catastale non aggiornata e maggiore rispetto a quella corretta, oppure ancora ad esempio per l’utilizzo di una detrazione IMU in misura inferiore rispetto a quella effettivamente spettante.

Insufficiente versamento

Frequente può essere anche il caso in cui, nel liquidare l’imposta, il contribuente abbia determinato e versato un importo inferiore rispetto a quello dovuto.

L’insufficiente versamento potrebbe essersi verificato per motivi del tutto opposti a quelli che avrebbero potuto determinare un versamento in eccesso. Quindi ad esempio, il possessore ha applicato un’aliquota inferiore rispetto a quella deliberata dal comune, oppure ha utilizzato una rendita catastale inferiore, oppure ancora ha beneficiato di una detrazione IMU maggiore rispetto a quella che effettivamente gli spetta.

Per rimediare, è possibile ricorrere al ravvedimento operoso, versando l’importo dovuto, la sanzione (in misura notevolmente ridotta rispetto a quella ordinaria) e gli interessi al tasso annuo legale per ogni giorno di ritardo.

È possibile rimediare, tramite ravvedimento, anche in caso di omesso versamento.

Errori meramente formali

Gli errori meramente formali sono quelli che non incidono sulla determinazione del tributo, e pertanto come tali, ai sensi dell’art. 10, comma 3 Legge n. 212/2000, non sono sanzionabili, poiché per il contribuente non sorge alcun debito verso il Fisco (comune).

Errato codice comune

Tra gli errori meramente formali che è possibile aver commesso, una particolare attenzione occorre dare all’indicazione nel modello F24 di un codice comune errato.

Anche se tale tipologia di errore non è sanzionabile (comma 7 art. 13 D.Lgs. n. 471/1997) occorre quanto prima provvedere alla correzione, al fine di consentire il riversamento del gettito dalle casse del comune errato alle casse del comune effettivo destinatario del versamento.

Al riguardo occorre distinguere a seconda che l’errore sia stato commesso dall’operatore della banca/posta cui il contribuente ha presentato il modello F24 per il versamento (in tal caso nel modello F24 presentato dal contribuente, il codice comune è correttamente indicato ma è l’operatore che nell’eseguire l’operazione digita a terminale un altro codice comune) oppure è lo stesso contribuente a presentare per il versamento un modello F24 con l’indicazione del codice errato.

IMU-TASI Immobili in comodato d'uso a parenti - NOVITA' 2016

Premessa

Per effetto della Legge di Stabilità 2016, a decorrere da quest’anno cambiano le regole per l’IMU e la TASI dovute sull’abitazione concessa in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado.

Fino al 2015, era lasciata all’autonomia comunale (il comune doveva prevederlo espressamente nella delibera e nel prevederlo doveva stabilirne la condizione e cioè o che l'agevolazione operasse limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di euro 500 euro, oppure che il nucleo familiare del comodatario avesse un valore ISEE non superiore ai 15.000 annui). Inoltre, l’assimilazione era da applicarsi limitatamente ad una sola unità immobiliare e il comune poteva altresì stabilire come ulteriore condizione che il comodato fosse regolarmente registrato.

Dal 2016 tutto cambia. Infatti, il Legislatore con il comma 10 della Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016), riconosce (senza che la delibera comunale debba prevederlo) la riduzione del 50% della base imponibile per il calcolo dell’IMU e della TASI sull’immobile (non di lusso) concesso in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado e utilizzato da questi come abitazione principale. L’agevolazione è concessa solo se rispettate determinate condizioni.

Soggetti interessati

La norma parla di “parenti in linea retta entro il primo grado”. Quindi, ciò significa che la concessione in comodato dell’immobile deve avvenire tra genitori e figli (o il genitore concede l’immobile in comodato al figlio oppure viceversa).

Se l’immobile concesso in comodato al figlio, per esempio, è in comproprietà tra i genitori, possono verificarsi due ipotesi:

1) entrambi i genitori lo cedono in comodato ciascuno per la sua quota;

2) solo un genitore lo cede in comodato per la sua quota.

Nella prima ipotesi, l’agevolazione opera sul 100% della base imponibile. Nella seconda ipotesi, invece, l’agevolazione opera solo sul 50% della base imponibile.

Condizioni

Le condizioni necessarie per fruire dell’agevolazione sono le seguenti:

1. l’immobile oggetto del comodato deve essere di categoria non di lusso (cat. A2, A3, A4, A5, A6 e A7);
2. il comodatario deve utilizzare l’immobile dato in comodato come propria abitazione principale (deve risiedervi anagraficamente nonché dimorarvi abitualmente);
3. il comodante, oltre alla casa data in comodato, può essere proprietario solo di un’altra abitazione la quale deve rappresentare la sua abitazione principale (non di lusso) e deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato;
4. il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Nota Bene: per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione (D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. - Testo Unico Imposte di Registro).

Le predette condizioni devono essere soddisfatte tutte.

L’agevolazione spetterà anche alle pertinenze, ma al riguardo c’è però, da capire se resta ferma la regola che prevede il limite di tre pertinenze ciascuna appartenente a categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (la Legge di Stabilità nulla dispone in tal senso).

Registrazione del comodato

Tra le altre condizioni per usufruire dell’agevolazione di cui al comma 10 della manovra 2016, vi è la necessità di procedere alla registrazione del contratto di comodato.

Pertanto, genitore e figlio dovranno redigere una scrittura privata di “comodato d’uso gratuito” e procederne alla registrazione presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

La tabella che segue contiene un riepilogo dei costi e degli adempimenti necessari per la registrazione.

La data di stipula del contratto di comodato

Per genitori e figli cha hanno già in essere all’1/1/2016 un contratto di comodato registrato, l’agevolazione in esame, se rispettati tutti i requisiti si applica per tutto il 2016.

Qualora, invece, non sia in essere alcun contratto di comodato regolarmente registrato, poiché la registrazione di un contratto di comodato deve avvenire entro 20 giorni dalla data di stipula e dato che la data di stipula deve essere anteriore a quella di decorrenza, ne consegue che al fine di godere dell’agevolazione in esame per tutto l’anno 2016 (da gennaio a dicembre), le parti devono far sì che la data di stipula e quella di decorrenza decadano entro i primi 15 giorni di gennaio.

Infatti, vale sempre la regola che è considerato per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni.

Si ricorda che la data di stipula deve essere sempre anteriore alla data di decorrenza e che l’omessa registrazione è sanabile con il ravvedimento operoso.

 La convenienza

Proviamo a fare una simulazione e verificare in quanto si concretizza il risparmio concedendo l’immobile in comodato al genitore o al figlio.

Si ipotizzi un genitore proprietario (al 100%) nel comune di Caserta di un’abitazione (cat. A/2) e di un altro appartamento a disposizione (cat. A/3) situato sempre nel comune di Caserta. L’immobile di categoria A/2 è l’abitazione principale per il genitore e l’immobile di cat. A/3 è concesso in comodato al figlio, dal 01/01/2016, per il quale rappresenta la sua abitazione principale.

Si ipotizzi che il predetto immobile abbia rendita catastale di 480 euro e che il comune di Caserta abbia fissato per le seconde case un’aliquota IMU dello 0,96% e un’aliquota TASI dello 0,15%.

Una precisazione da fare è che nel liquidare IMU e TASI, il genitore dovrà, comunque, considerare l’immobile come “a disposizione” e quindi applicare le aliquote previste per tale categoria di immobili e non quelle fissate per l’abitazione principale.

Dunque, optando per la concessione in comodato, per l’anno 2016, il genitore avrà un risparmio IMU e TASI per complessivi 215,55. Il risparmio sarebbe maggiore qualora, all’1/1/2016 il contratto di comodato fosse già in essere (poiché ad esempio già stipulato e registrato nel 2015) in quanto non ci saranno i costi per la registrazione di 232,00 euro.

Per gli anni successivi il 2016, invece, se da un lato non ci saranno i costi di registrazione del comodato, occorrerà fare i conti con eventuali aumenti di aliquote e con “il rischio” che la Manovra 2017 potrebbe modificare qualcosa in merito.

La dichiarazione IMU

Il comodante dovrà attestare i requisiti fissati dal comma 10 delle Legge di Stabilità 2016 nella dichiarazione IMU (valevole anche ai fini TASI).

Pertanto, ad esempio, il genitore che concede l’immobile in comodato al figlio nel 2016 dovrà presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2017.